Scroll Down For Arabic
قم بالانتقال الى الأسفل للنسخة العربية

Smoke and Mirrors: All that glitters is not (yet) gold with subsidized housing loanMillions promised in housing funding would leave most vulnerable behind

By Connor-Raed Kanso

October 3, 2022

The deadline to submit an application for Lebanon’s only tangible housing policy with Lebanon’s Banque De L’Habitat (BDH) ended on September 30. The relaunch of the loan programme, after a three-year hiatus, marks the restart of a subsidised loan programme that was the cornerstone of a bloated housing sector and a hallmark of Lebanon’s failed banking system. This time the programme is being framed as one which targets low-income earners, but it has stalled as soon as it started.

Having opened online applications in June, the BDH offers long-term loans to purchase or renovate a house, and to install solar panels. The loans are designated in Lebanese pounds (LBP), at a fixed interest rate of 4.99%.

“We received over 180,000 website visits and 10,000 applications,” BDH Chairman Antoine Habib told Badil. “Unfortunately, people have difficulties obtaining official documents due to the public sector strike and we cannot lend out money without [the required] official documents.”

However, that hardly seems the only obstacle in play. With an estimated 80% of the Lebanese population plunged into poverty, virtually every citizen could use a helping hand in buying or renovating a home. [1] Indeed, on paper, the BDH programme looks promising. On screen too, as one can simply apply online. Yet, in reality, things are not as rosy as they seem.

Firstly, eligible for a loan are Lebanese households with a net monthly income between LBP six million to LBP 20 million and Lebanese expats with a salary between US $1,000 to $2,000 a month. [2] Applicants should, moreover, have had a regular job for at least three years.  With the current (official) unemployment rate nearly 30%, access to the loan programme is by no means a given for most Lebanese.[3] But that is not all. The average salary currently stands at LBP 2.3 million, about a third of the minimum income required to qualify for a BDH loan.[4][5]

Secondly, levels of financial exclusion have been exacerbated by the Lebanese economic crisis. In 2017 only 44.8% of Lebanese adults above the age of 15 owned bank accounts, while that number plummeted to only 20.7% in 2021, which leaves the vast majority of the population unable to apply for a loan. [6] Regular bank statements are a requirement for obtaining the loans, yet opening a bank account in the current climate is virtually impossible, especially without access to foreign currencies.

Thirdly, the maximum loan amount to purchase, renovate, or install solar panels is LBP one billion, 400 million, and 200 million respectively. This invariably means that the highest possible loan is only worth around US$ 26,000 (at the parallel market rate), which brings into question the quality of housing individuals can purchase. Targeting low-income households, the BDH programme appears to be directed towards low-quality housing as well.

“The average price per square meter for an apartment in Beirut’s suburbs is around US$1,200,” said Roy Badaro, economic advisor to the Lebanese Forces. “This means that, even with a zero-interest rate, very few people can afford to buy an apartment. Unless they are expats.”

The three-year hiatus in subsidized housing has done little to reduce the already bloated real estate market. Property developers continue to set prices catered for international buyers and Lebanese expats. And, whilst average property prices have decreased by about 20%, according to Badaro, they remain out of reach for the majority of the population.

 

Funding Ambiguity

The BDH housing programme is funded by the Kuwait-based Arab Fund for Economic and Social Development (AFESD), which, as early as March 2019, agreed to provide Banque du Liban (BDL) with 50 million Kuwaiti Dinars (approximately US $161 million). Yet, today, more than three years later, the funds have still not been transferred.

“The loan programme has not been implemented earlier due to political, economic, and social reasons,” Habib told Badil.

According to Badaro, “AFESD is withholding the stimulus package because there is an outstanding US$ 120 million loan the Lebanese government has not paid back yet, and it will not release any funds until Lebanon does so.” AFESD did not respond to an interview request by Badil.

Habib explained that BDH received funding through a US$ 120 million loan from AFESD in 2016, however he did not provide details as to whether this loan was the reason behind the current delay in transfer.

Founded as a joint-stock company in 1977, BDH is a public-private entity with 80% of its shares owned by commercial banks and 20% by the Lebanese state. The BDH board includes representatives of Lebanese commercial banks such as Bank Byblos, Arab Bank, Bank Med, Banque Libano-Française and Bank of Beirut. 

 

Housing or Banking?

“The [AFESD] loan is a move to recapitalize the BDL rather than provide quality housing for Lebanese families,” said Wassim Dbouk, Associate Professor of Finance at the American University of Beirut.

If AFESD transfers the promised funds a good chunk of the money is likely to be absorbed by the BDL through manipulating the Lebanese pound exchange rate. AFESD is set to transfer the funds in Kuwaiti Dinars, which the BDL will convert to LBP before transferring it to the BDH.

Conversion is likely to take place at the Sayrafa rate well below the parallel market rate. At the time of writing, one USD equaled LBP 29,800 on the Sayrafa platform and LBP 39,000 on the parallel market. The BDL did not comment before publication of the article.

“It doesn’t make sense at all,” said Dbouk. “It is a 30-year housing loan in an environment characterized by hyperinflation and a very high default risk due to the increasing cost of living and wage stagnation. It makes more sense to hand out loans in dollars.”

Critics of the BDH programme furthermore point at passed loan packages, which resulted in large profits for the banking sector and inflated real estate prices and pushed many Lebanese out of the real estate market.[7]

By injecting money – in the form of subsidized loans – into the housing sector, the stimulus package only delayed a much-needed market correction for Lebanon’s real estate sector. Priced in dollars, the sector mostly targets Lebanese expats.

“Before the economic crisis, at the end of 2018, the total amount of mortgages stood at US $13 billion, most of which was issued by commercial banks,” said Nassib Ghobril, chief economist at Byblos Bank.  However, the number of Lebanese with a mortgage is estimated at only 6% of the population.[8]

The past social loan programs generally left low-income households and individuals behind. Most of the stimulus package was in fact pocketed by higher income brackets, as commercial banks were allowed to lend without an income cap. [9]

Lack of Policy 

According to Housing Monitor, an “online platform for research, building advocacy and proposing alternatives to advance the right to housing in Lebanon”, the Lebanese state has, since the 1990s, ignored the urgent need for comprehensive measures addressing the country’s multifaceted housing crisis. Instead, the state adopted a singular approach of offering loans for home ownership without any further housing incentives.[10]

Certainly, soft loans can be a means to offer low- and middle-income households a pathway to home ownership. Subsidized loans should, nonetheless, be accompanied by other measures such as rent control, taxation of vacant apartments, and investment in infrastructure and public transport.

The BDH programme, despite launching its campaign, seemingly has a problem with financing. It is unclear how many loans, if any, BDH will be able to provide without AFESD funding. With no other loan options available, applicants will have to wait a little longer to buy or renovate their homes.

 

[1] Relief Web, 2021, “Multidimensional poverty in Lebanon,” Online at: https://reliefweb.int/report/lebanon/multidimensional-poverty-lebanon-2019-2021-painful-reality-and-uncertain-prospects

[2] Bank De L’Habititat, 2022, ”Who is eligible to benefit from a Purchase Loan?” Online at: https://www.banque-habitat.com.lb/en/loans/purchase

[3] ILO, 2022, “Lebanon and the ILO release up-to-date data on national labour market,” online at: https://www.ilo.org/beirut/media-centre/news/WCMS_844831/lang–en/index.htm

[4] Ibid.

[5] Ibid.

[6] World Bank, 2022, “Global Findex Database,” Online at: https://data.worldbank.org/indicator/FX.OWN.TOTL.ZS?locations=LB

[7] Triangle, 2018, “A New Financial Deal for Lebanon,” Online at: https://www.thinktriangle.net/a-new-financial-deal-for-lebanon

[8] World Bank, Anton Badev et al., 2014, ”Housing Finance Across Countries,” Online at: https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y

[9] Housing Monitor, Abir Saksouk et al., 2020, ” Home Loans Exacerbate Inequality,” Online at: https://housingmonitor.org/en/content/home-loans-exacerbate-inequality

[10] Ibid.

عملية تضليل مُحكمة : ليس كل ما يلمع ذهب (عند) الحديث عن القروض السكنية المدعومةالتعهد بالملايين لتمويل الإسكان سيترك وراءه الفئات الأكثر عرضة للخطر

بقلم: كونور رائد قانصو

October 3, 2022

انتهى الموعد النهائي لتقديم طلب القروض السكنية المدعومة، وهي إحدى سياسات مصرف الإسكان الملموسة الوحيدة في لبنان بتاريخ 30 سبتمبر (أيلول) الماضي. إن إعادة إطلاق البرنامج بعد توقف دام ثلاث سنوات يعتبر حجر الزاوية  في قطاع الإسكان المتضخم، ودلالة استثنائية للنظام المصرفي اللبناني المتخلف، ويتم تأطير البرنامج هذه المرة باعتباره برنامجاً يستهدف ذوي الدخل المنخفض، لكنه فشل  بمجرد أن بدأ. 

طرح مصرف الإسكان قروضاً طويلة الأجل لشراء أو تجديد المنازل، وقروض قصيرة الأجل لتركيب الألواح الشمسية، يتم تحديدها بالليرة اللبنانية، وبنسبة فائدة ثابتة قدرها 4.99٪، بعد أن فتح باب تقديم الطلبات عبر الإنترنت في يونيو (حزيران) الماضي. 

وقال رئيس مجلس إدارة مصرف الإسكان أنطوان حبيب لـ”بديل” لقد:تلقينا أكثر من 180 ألف زيارة للموقع الإلكتروني و10 آلاف طلب”، وأضافلسوء الحظ، يواجه الناس صعوبات في الحصول على وثائق رسمية بسبب إضراب القطاع العام ولا يمكننا إقراض الأموال بدون الوثائق الرسمية [المطلوبة]”. 

ومع ذلك، لا تعد هذه العقبة الوحيدة في اللعبة عند الحديث عن نحو 80٪ من اللبنانيين يعيشون في براثن الفقر، ويمكن لكل مواطن تقريباً استخدام يد العون لشراء أو تجديد منزله. في الواقع  يبدو برنامج مصرف الإسكان واعداً على الورق وعلى الشاشة أيضاً، حيث يمكن للمرء ببساطة التقديم عبر الإنترنت. ومع ذلك،  ليس كل ما يلمع ذهب. 

أولاً، الأسر اللبنانية المؤهلة للحصول على قرض هي الأسر ذات الدخل الشهري الصافي بين ستة ملايين ليرة لبنانية إلى 20 مليون ليرة لبنانية، بالإضافة إلى الوافدين اللبنانيين براتب يتراوح من ألف دولار أميركي إلى ألفي دولار أميركي شهرياً. وفضلاً عن ذلك، ينبغي أن يكون مقدموا الطلبات قد عملوا بصفة منتظمة لمدة ثلاث سنوات على الأقل. 

 مع معدل البطالة (الرسمي) الحالي الذي يقترب من 30٪، فإن الوصول إلى برنامج القروض ليس بأي حال من الأحوال أمراً متاحاً لمعظم اللبنانيين. حيث يبلغ متوسط الراتب حالياً 2.3 مليون ليرة لبنانية، أي حوالي ثلث الحد الأدنى للدخل المطلوب للحصول على قرض مصرف الإسكان. 

ثانياً، تفاقمت مستويات الإقصاء المالي بسبب الأزمة الاقتصادية في لبنان. كان 44.8٪ فقط من اللبنانيين البالغين الذين تزيد أعمارهم عن 15 عاماً يملكون حسابات مصرفية في عام 2017، بينما انخفض هذا الرقم إلى 20.7٪ فقط في عام 2021، مما يترك الغالبية العظمى من السكان غير قادرين على التقدم بطلب  للحصول على قروض. 

تعتبر كشوف الحسابات المصرفية العادية مطلباً للحصول على القروض، ومع ذلك فإن فتح حساب مصرفي في الوضع الحالي يكاد يكون مستحيلاً، لا سيما مع انعدام سبل الوصول إلى العملات الأجنبية. 

 ثالثاً، الحد الأقصى لقيمة القرض الخاص بشراء أو تجديد أو تركيب الألواح الشمسية هو مليار ليرة لبنانية أو 400 مليون ليرة أو 200 مليون على التوالي، مما يعني أن أعلى قرض ممكن لا تبلغ قيمته سوى حوالي 26 دولار أميركي  (بسعر السوق الموازي)، مما يثير تساؤلات حول نوعية المساكن التي يمكن للأفراد شراؤها، ويستهدف برنامج مصرف الإسكان الأسر المعيشية ذات الدخل المنخفض، ونحو الإسكان منخفض الجودة أيضاً. 

وقال المستشار الاقتصادي لحزب “القوات اللبنانيةروي بدارو إن:متوسط سعر المتر المربع لشقة في ضواحي بيروت يبلغ حوالي 1200 دولار أميركي”، وأضاف بأن “هذا يعني أنه حتى مع معدل انعدام سعر الفائدة (الصفري)، فإن قلة قليلة من الناس يمكنهم شراء شقة، إلا إذا كانوا من المغتربين”. 

 لم تؤثر الفجوة التي بلغت ثلاث سنوات كثيراً على الإسكان المدعوم للحد من سوق العقارات المتضخم فعلاً، ويواصل مطوروا العقارات تحديد الأسعار لتلبية رغبات المشترين الدوليين والمغتربين اللبنانيين، ووفقاً لبدارو فإنه بينما انخفض متوسط أسعار العقارات بنحو 20٪، إلا أنها لا تزال بعيدة المنال بالنسبة لغالبية السكان. 

غموض التمويل 

يتم تمويل برنامج الإسكان الخاص بالمصرف من قبل الصندوق العربي للإنماء الاقتصادي والاجتماعي (AFESD) في الكويت، والذي اعتمد في وقت مبكر في مارس (آذار) 2019 على تزويد مصرف لبنان المركزي (BDL) بـ50 مليون دينار كويتي (حوالي 161 مليون دولار أميركيومع ذلك، بعد أكثر من ثلاث سنوات لم يتم تحويل الأموال حتى اليوم.  

 وقال حبيب لـ”بديل” إنه:لم يتم تنفيذ برنامج القروض في وقت سابق لأسباب سياسية واقتصادية واجتماعية“. 

 وبحسب بدارو، فإن الصندوق العربي للإنماء الاقتصادي والاجتماعي يحجب حزمة التحفيز لوجود قرض مستحق بقيمة 120 مليون دولار أميركي لم تسدده الحكومة اللبنانية بعد، ولن تفرج عن أي أموال حتى يفعل لبنان ذلك“، ولم يرد الصندوق العربي للإنماء الاقتصادي والاجتماعي على طلب المقابلة مع “بديل”. 

وأوضح حبيب أن مصرف الإسكان تلقى تمويلاً من خلال قرض بقيمة 120 مليون دولار أميركي من الصندوق العربي للإنماء الاقتصادي والاجتماعي في عام 2016، لكنه لم يقدم تفاصيل عما إذا كان هذا القرض هو السبب وراء التأخير الحالي في التحويل. 

 تأسس مصرف الإسكان كشركة مساهمة في عام 1977، وهو كيان عام/خاص، تملك فيه المصارف التجارية 80% من الأسهم و20% مملوكة من قبل الدولة اللبنانية، ويضم مجلس إدارة مصرف الإسكان ممثلين عن البنوك التجارية اللبنانية مثل بنك بيبلوس والبنك العربي وبنك البحر المتوسط و البنك اللبناني الفرنسي وبنك بيروت. 

إسكاني أم مصرفي؟ 

قال أستاذ العلوم المالية في الجامعة الأميركية في بيروت، وسيم دبوق، إن “قرض [الصندوق العربي للإنماء الاقتصادي والاجتماعي] هو خطوة لإعادة رسملة مصرف لبنان بدلاً من توفير سكن ملائم  للعائلات اللبنانية”. 

إذا قام الصندوق العربي للإنماء الاقتصادي والاجتماعي بتحويل الأموال الموعودة، فمن المرجح أن يستوعب مصرف لبنان جزءاً كبيراً من الأموال من خلال التلاعب بسعر صرف الليرة اللبنانية، وليتم إيصال الأموال بالدينار الكويتي، والتي سيحولها مصرف لبنان إلى الليرة اللبنانية قبل تحويلها إلى مصرف الإسكان. 

من المحتمل أن يتم التحويل بسعر صرف أقل بكثير من سعر السوق الموازية. كان الدولار أميركي يساوي 29800 ليرة لبنانية على منصة صيرفة و39 ألف ليرة لبنانية في السوق الموازية في وقت كتابة هذا التقرير، ولم يعلق مصرف لبنان قبل نشر المقال. 

قال دبوق: هذا غير منطقي على الإطلاق”، وأضاف “إنه قرض إسكان لمدة 30 عاماً في بيئة تتميز بالتضخم المفرط، ومخاطر التخلف عن السداد عالية جداً بسبب ارتفاع تكلفة المعيشة وركود الأجور. من المنطقي توزيع القروض بالدولار”. 

 علاوة على ذلك، يشير منتقدو برنامج مصرف الإسكان إلى حزم القروض التي تم تمريرها، والتي تحقق أرباح كبيرة للقطاع المصرفي، وتؤدي إلى تضخم أسعار العقارات، وتدفع بالعديد من اللبنانيين للخروج من سوق العقارات.  

تفضي حزمة التحفيز إلى تأخير تصحيح السوق الذي يحتاجه بشدة لقطاع العقارات في لبنان من خلال ضخ الأموال – في شكل قروض مدعومة – في قطاع الإسكان، حيث يستهدف القطاع في الغالب المغتربين اللبنانيين بشكل خاص مع اعتماد سعر الدولار. 

 

وقال كبير الاقتصاديين في بنك بيبلوس نسيب غبريل: “بلغ إجمالي الرهون العقارية 13 مليار دولار أميركي، والتي صدرت معظمها عن طريق البنوك التجارية قبل الأزمة الاقتصادية في نهاية 2018“، ومع ذلك، يقدر عدد اللبنانيين الذين لديهم رهن عقاري بـ6٪ فقط من السكان. 

لقد تركت برامج القروض الاجتماعية السابقة بشكل عام الأسر والأفراد ذوي الدخل المنخفض وراءها. وتقع معظم حزم التحفيز في الواقع في جيوب أصحاب الدخل الأعلى، حيث سمحت للبنوك التجارية بالاقتراض دون حد أقصى للدخل.  

 انعدام السياسة العامة   

وفقًا لموقع Housing Monitor، وهي “منصة على الإنترنت للبحث والمناصرة واقتراح بدائل لتعزيز الحق في الإسكان في لبنان“، فإن الدولة اللبنانية تجاهلت الحاجة الملحة إلى تدابير شاملة لمعالجة أزمة الإسكان متعددة الأوجه في البلاد منذ التسعينيات. وبدلاً من ذلك، تبنت الدولة نهجاً فريداً لتقديم قروض تملّك المنازل دون أي حوافز إسكانية أخرى. 

 من المؤكد أن القروض الميسرة يمكن أن تكون وسيلة لتزويد الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط بسبيل لتملّك المنازل. ومع ذلك، ينبغي أن تكون القروض المدعومة مصحوبة بتدابير أخرى مثل مراقبة الإيجارات، وفرض الضرائب على الشقق الشاغرة، والاستثمار في البنية التحتية والنقل العام. 

 على الرغم من إطلاق برنامج مصرف الإسكان، لكن يبدو أنه يعاني من مشاكل في التمويل، وإمكانية تقديم  عدد من القروض إن وجدت، والتي سيتمكن مصرف الإسكان من تقديمها بدون تمويل من الصندوق العربي للإنماء الاقتصادي والاجتماعي، ومع عدم توفر خيارات قروض أخرى، يتعين على المتقدمين الانتظار لفترة أطول قليلاً لشراء أو تجديد منازلهم. 

For media inquiries:
[email protected]

 

Share this: