Faulty Foundations: Bedrock Issues With Lebanon’s Housing“We force people to live at risk in the name of private property”

By Connor Kanso

July 20, 2022

قم بالانتقال الى الأسفل للنسخة العربية والإنفوجرافيك
Scroll Down For Infographic

On June 26, a four-story building collapsed in Tripoli’s Bab al-Tabbaneh neighborhood, claiming the life of 4-year-old Joumana Diko. The incident injured several others including the victim’s mother Lina Kammoun, who was pulled from the rubble.

The tragedy confirmed neighbors’ fears that their home may be next. Many buildings in the poverty-stricken neighborhood show signs of structural failure such as severe cracks. A UN-Habitat report found that 10.9% of buildings in Bab al-Tabbaneh were at risk of collapse. [1]

The Tripoli Municipality has ordered some residents in the area to vacate. However, despite the fears for their safety, a lack of affordable housing options makes it virtually impossible to comply. Tripoli, Lebanon’s second largest city, is one of the poorest in the Eastern Mediterranean.

“There are over 4,000 buildings at risk of collapse in Tripoli, and 16,000 across the country,” said Andera Zouheiry, head of the Lebanese Association of Properties. Buildings at risk include most properties under old rent laws.

Given the lack of a formal census, the numbers given by Zouheiry are only estimates. Yet, it is certain many buildings in the country have structural failures.

“For the past 100 years, Lebanon has had no housing policy to support low-income citizens,” said Mona Fawaz, Professor of Urban Studies and co-founder of the Beirut Urban Lab at the American University of Beirut. “Meanwhile, it actively invested in an economic model that encouraged property and land speculation, which helped making housing less affordable.”

The ongoing economic collapse, which has plunged 80% of the population into poverty, has only exacerbated the housing crisis.

“The more [low-income residents] are pushed out, particularly by speculative practices, the more they are forced to live in difficult physical conditions, including overcrowded and unsafe structures,” said Fawaz.

Brick by Brick

The responsibility for ensuring a building’s safety is shared between municipalities, building owners, and the Order of Architects and Engineers (OAE). The OAE is tasked with approving building permits and ensuring all regulations are met.

According to OAE member Imad Amer it is the responsibility of the engineer to ensure the structural integrity of a building. However, many structurally unsound buildings were built informally or before the OAE began regulating the sector in 1951.

“The municipality has a mandate to ensure property owners protect public safety, and if they don’t, it has the mandate to take over and charge them,” said Fawaz. “Yet, it never does. Landlords too are mandated to maintain buildings for safety repairs, but many don’t.”

According to Zouheiry, implementing safety regulations is nearly impossible for property owners, as many residents still benefit from Lebanon’s old rent law and pay rent at pre-civil war prices.

“Some renters pay around 100,000 Lebanese Pounds (LBP) per year,” she said, “Today, this amounts to about three dollars. That is why the owners cannot afford to make the needed repairs.”

According to Maroun Helou, President of the Syndicate of Contractors and Public Works, the safety issue is arguably worse in Lebanon’s villages.

“I can tell you that in Beirut this work [implementing safety regulations] is almost always taken seriously by the authorities, but in the villages, where there is less professionalism, [adverse] incidents can happen.”

Low-income communities are often shoehorned into existing properties. When expanding, they are forced to build up by adding floors on top, while lacking proper permits and the required foundational support. Usually, this occurs in informal urban settlements housing low-income communities, although it can affect middle-income neighborhoods too.

Fawaz gave the infamous Mar Michael building in Beirut, which collapsed following the Beirut Port explosion, as an example. The building had two additional floors built on top without proper foundational support.

 

Building Blocks of a Crisis

The cornerstone of Lebanon’s economic model following the end of the Civil War was to attract foreign capital in what was later deemed a financial house of cards. This included the government enacting laws that favored transnational developers over the city’s residents.  

 According to Fawaz the marginalization of low- and middle-income communities is a result of an “economic model that encourages speculation,” which sees people buy and hold onto real estate in the hope the price will increase without any regard for social values.

When lower-income residents are priced out of safe housing, they will have to find residence elsewhere. Given that most of them work in urban areas, hampered by a lack of affordable public transport, they are forced to seek refuge in dilapidated urban housing.

Meanwhile, Beirut’s apartment vacancy rate stood at a whopping 23% in 2019, which jumped up to almost 50% for high-end apartments. [2] Economists generally consider 5% a healthy vacancy rate for the rental housing market.[3]

“We force people to live at risk in the name of private property,” said Fawaz.

Vacant urban properties can have a negative effect on the economy, which is why most cities around the world tax vacant buildings. True to Lebanese exceptionalism, vacant properties in Lebanon are exempt from taxes. Introducing such taxes would encourage Lebanon’s property owners to lower rents, resulting in more affordable and safer housing options.

Beirut inhabitants are all too familiar with the sight of empty high-rises and unfinished development projects juxtaposed against unsafe and overcrowded apartment blocks. The reconstruction of the Beirut downtown area by the Lebanese company Solidere has been burned into Lebanon’s collective memory. The once bustling city center is now a ghost town of empty or unfinished real estate projects and parking lots.

 

Rock the Foundations

Meanwhile, a far more alarming and destructive threat rumbles underground. Lebanon sits on an active plate boundary known as the Levant Fault System. Building safety standards have been updated to include earthquake resistance.

“However, nobody enforces it, or almost nobody,” said Fawaz. “This is tragic, because we are on a severe fault.” In the event of an earthquake, the number of casualties would no doubt be devastating.

“I don’t see a solution [for Lebanon’s housing crisis] before a serious transformation of Lebanon’s political system is set in place,” said Fawaz. “The decisions made to encourage speculation were taken by those actors in government, who also work outside of it to either finance or develop land.”

 

Triangle’s new media project Badil aims to promote a more informed democratic discourse in Lebanon, one which prioritises political accountability and common sense over sectarian slogans and fear-mongering.

 

[1] UNICEF, 2018, “El-Qobbeh Neighborhood Profile,” online at: https://www.unicef.org/lebanon/media/631/file/Lebanon-report-3-qobbeh.pdf

[2] Beirut Urban Lab, “A City For Sale,” online at: https://www.beiruturbanlab.com/en/Details/612/beirut%E2%80%99s-residential-fabric

[3] Mike Gedal, Ioan Voicu, The Furman Center For Real Estate & Urban Policy, 2005, “Recent Trends in the Availability & Affordability of Housing in New York City,” online at: https://furmancenter.org/files/sotc/SOC2005_RecentTrends_000.pdf

قضايا أساسية تتعلق بالإسكان في لبنان "نجبر الناس على العيش في خطر باسم الممتلكات الخاصة"

بقلم كونور قانصو

July 20, 2022

أدى انهيار مبنى من أربع طوابق في حي باب التبانة في طرابلس في 26 يونيو (حزيران) الماضي إلى مقتل جومانا ديكو البالغة من العمر أربع سنوات، بالإضافة إلى إصابة عدد آخر، من بينهم والدة الضحية لينا كامون التي انتشلت من تحت الأنقاض 

لقد أكدت هذه المأساة مخاوف الجيران من أن يكون منزلهم هو التالي، حيث تظهر بوضوح علامات الفشل الهيكلي مثل الشقوق الشديدة على العديد من المباني في الحي الذي يعاني من فقر مدقع، إذ وجد تقرير خاص بموئل (المستوطنات البشرية) الأمم المتحدة أن 10.9% من المباني في باب التبانة معرضة لخطر الانهيار. 

وكان لهذا الانهيار أن دفع بلدية طرابلس بالطلب من السكان إخلاء المنطقة، ومع ذلك،  وعلى الرغم من المخاوف المتعلقة بسلامتهم، فإن الافتقار إلى خيارات الإسكان الميسور التكلفة يجعل من المستحيل تقريباً الامتثال لمثل هذه المطالب، حيث تعد طرابلس ثاني أكبر المدن في لبنان، وهي واحدة من أفقر المدن في شرق البحر الأبيض المتوسط. 

وقالت رئيسة الهيئة اللبنانية للعقارات، أنديرا الزهيري، إن: “هناك أكثر من أربعة آلاف مبنى معرض لخطر الانهيار في مختلف أنحاء مدينة طرابلس”، وتشمل هذه المباني المعرضة للخطر معظم العقارات الواقعة تحت قوانين الإيجار القديمة، ونظراً لعدم وجود تعداد رسمي فإن الأرقام التي قدمتها الزهيري ليست سوى تقديرات، ومع ذلك، فإنه من المؤكد أن العديد من المباني في البلاد تعاني من إخفاقات هيكلية. 

كما صرحت أستاذة الدراسات الحضرية والمؤسس المشارك لمختبر المدن بيروت في الجامعة الأميركية في بيروت، منى فواز، بالقول إنه: “لم يكن لدى لبنان سياسة إسكان لدعم المواطنين ذوي الدخل المنخفض على مدى الـمائة سنة الماضية”، وتابعت مضيفة أنه: “في الوقت نفسه، استثمرت بنشاط في نموذج اقتصادي شجع المضاربة على العقارات والأراضي، الأمر الذي أثر على تكلفة السكن“. 

ولأخذ العلم فإن الانهيار الاقتصادي المستمر الذي أغرق 80% من السكان في الفقر قد أدى إلى تفاقم أزمة الإسكان، حيثُ أشارت فواز في حديثها إلى أنه: “كلما طُرد [السكان أصحاب الدخل المنخفض]، لا سيما بسبب ممارسات المضاربة، فإن ذلك يدفعهم إلى العيش في ظروف مادية صعبة، بما في ذلك المباني المكتظة وغير الآمنة“. 

حجر تلو الآخر 

تتقاسم البلديات وأصحاب المباني ونقابة المهندسين ورابطة المهندسين المعماريين مسؤولية ضمان سلامة المباني، حيث تم تكليف النقابة بالموافقة على تصاريح البناء وضمان استيفاء جميع اللوائح، ووفقًا لعضو رابطة المهندسين، عماد عامر، فإنه تقع على عاتق المهندس مسؤولية ضمان السلامة الهيكلية للمبنى. ومع ذلك، تم بناء العديد من المباني غير السليمة هيكلياً بشكل غير رسمي أو قبل أن تبدأ رابطة المهندسين تنظيم القطاع في عام 1951. 

وقالت فواز موضحة إن: “البلدية لديها تفويض يضمن حماية أصحاب العقارات والسلامة العامة، وإذا لم يلتزموا بذلك، فلديها تفويض لبسط سيطرتها وتوجيه الاتهام إليهم”، وأضافت بأنه: “مع ذلك، فهي لا تفعل ذلك أبداً، إذ إن الملاك أيضاً مكلفون بصيانة المباني، خصوصاً المتعلقة بإصلاحات السلامة، لكن الكثيرين لا يفعلون ذلك“. 

ووفقاً للزهيري فإن تطبيق لوائح السلامة يكاد يكون مستحيلاً على مالكي العقارات، حيث لا يزال العديد من السكان ينتفعون من قانون الإيجار القديم في لبنان، ويدفعون الإيجار بأسعار ما قبل الحرب الأهلية، مشيرةً إلى أنه: “يدفع بعض المستأجرين حوالي مائة ألف ليرة لبنانية سنوياً، وهو ما يساوي نحو ثلاثة دولارات في يومنا الراهن، وبناء على ذلك لا يستطيع المالكون إجراء الإصلاحات اللازمة“. 

ويرى رئيس نقابة مقاولي الأشغال العامة والبناء، مارون حلو، أنه يمكن القول إن قضية السلامة أسوأ في القرى اللبنانية، ويوضح ذلك بالقول: “أستطيع إن أخبرك أن هذا العمل [تنفيذ لوائح السلامة] في بيروت يأخذ دائماً على محمل الجد من قبل السلطات، ولكن في القرى، حيث يوجد قدر أقل من الاحتراف، يمكن أن تحدث حوادث [سلبية]”. 

غالباً ما يتم تقسيم المجتمعات ذات الدخل المنخفض إلى عقارات موجودة عند التوسع، حيث يضطرون إلى التراكم عن طريق إضافة أرضيات في الأعلى، مع الافتقار إلى التصاريح المناسبة والدعم التأسيسي المطلوب، ويحدث هذا في المستوطنات الحضرية غير الرسمية التي تأوي المجتمعات ذات الدخل المنخفض في العادة، على الرغم من أنه يمكن أن يؤثر ذلك على الأحياء ذات الدخل المتوسط أيضاً، فقد أشارت فواز إلى مبنى “مار مايكل” سيء السمعة في بيروت كمثال على ذلك، والذي انهار بعد انفجار ميناء بيروت، فقد كان المبنى يضم طابقين إضافيين مبنيين في الأعلى دون دعم تأسيسي مناسب. 

أزمة على شكل كتل سكنية 

كان حجر الزاوية في النموذج الاقتصادي اللبناني بعد نهاية الحرب الأهلية هو جذب رأس المال الأجنبي، وهو الذي اعتبر لاحقاً بيتاً مالياً للورق، وقد شمل ذلك سن الحكومة قوانين تفضّل المطورين العابرين للحدود على سكان المدينة. 

وبحسب فواز، فإن تهميش المجتمعات ذات الدخل المنخفض والمتوسط هو نتيجة “نموذج اقتصادي يشجع المضاربة”، والذي يرى الناس يشترون العقارات ويحتفظون بها على أمل أن يرتفع السعر دون أي اعتبار للقيم الاجتماعية. 

عندما لا يتمكن السكان ذوي الدخل المنخفض من تحمل تكاليف المساكن الآمنة، فإنه يتعين عليهم العثور على سكن في مكان آخر، وبالنظر إلى أن معظمهم يعملون في المناطق الحضرية بسبب الافتقار إلى وسائل النقل العام الميسورة التكلفة، فإنهم يضطرون إلى البحث عن ملاذ في مساكن حضرية متداعية. 

وفي الوقت نفسه، فإن معدل شواغر الشقق في بيروت قد بلغ 23% في عام 2019، وقفز الرقم إلى قرابة 50% للشقق الراقية، واعتبر الاقتصاديون أن معدل شغور مباني صحية لسوق الإسكان المؤجر قد بلغ 5%، وعلقّت فواز على ذلك بالقول: “نجبر الناس على العيش في خطر باسم الممتلكات الخاصة“. 

يمكن أن يكون للممتلكات الحضرية الشاغرة تأثير سلبي على الاقتصاد، وهذا هو السبب في أن معظم المدن حول العالم تفرض ضرائب على المباني الشاغرة، ووفقاً للاستثنائية اللبنانية، فإن العقارات الشاغرة في لبنان تعفى من الضرائب، إذ إن فرض مثل هذه الضرائب من شأنه أن يشجع أصحاب العقارات في لبنان على خفض الإيجارات، مما يؤدي إلى خيارات سكنية أكثر أماناً وبأسعار معقولة. 

إن سكان بيروت على دراية كبيرة بمشهد المباني الشاهقة الفارغة والمشاريع الإنمائية غير المكتملة جنباً إلى جنب مع المباني السكنية غير الآمنة والمكتظة، فقد حرقت في الذاكرة الجمعية اللبنانية إعادة بناء منطقة وسط بيروت من قبل شركة سوليدير، وأصبح وسط المدينة الذي كان مزدحماً في يوم من الأيام مدينة أشباح للمشاريع العقارية الفارغة أو غير المكتملة ومواقف السيارات. 

تحطيم حجر الأساس 

في الوقت نفسه، هناك تهديد أكثر إثارة للقلق وتدميراً تحت الأرض، حيث يقع لبنان على حدود صفيحة نشطة تُعرف باسم نظام “صدع البحر الميت”، وقد تم تحديث معايير سلامة المباني لتشمل مقاومة الزلازل، وأشارت فواز في حديثها إلى أنه: “مع ذلك، لا أحد يفرضها، أو لا أحد تقريبًا”، وأضافت بأن: “هذا مأساوي لأننا على خطأ فادح”، إذ إنه في حالة وقوع زلزال فإن عدد الضحايا سيكون كارثياً بلا شك. 

وختمت فواز حديثها بالقول: “لا أرى حلاً [لأزمة الإسكان في لبنان] قبل إحداث تحول خطير في النظام السياسي اللبناني”، ومضت بالقول مشيرة إلى إن: “الجهات الفاعلة في الحكومة اتخذت تلك القرارات لتشجيع المضاربة، والتي تعمل أيضاً خارجها إما لتمويل أو تطوير الأراضي“. 

 

يهدف مشروع “تراينجل” الإعلامي الجديد “البديل” إلى ترويج خطاب ديمقراطي أكثر استنارة في لبنان، خطابٌ يعطي الأولوية للمساءلة السياسية والفطرة السليمة فوق الشعارات الطائفية والترهيب.  

For media inquiries:
info@thinktriangle.net

 

Share this: